Ausgabe 425 - Immobilienbrief Podcast

00:00:00: Der Schweizer Immobilienbrief.

00:00:02: Jetzt neu auch zum Hören!

00:00:05: Willkommen zur Audiausgabe des ePapers der Schweizer Imobilienwirtschaft, Ausgabe fourhundert fünfundzwanzig vom achten September.

00:00:13: zweitausend sechsundzwantzig präsentiert von PSP Swiss Property heute unter anderem mit folgenden Themen.

00:00:21: Der Preisauftrieb beim Schweizer Wohneigentum hält an Industrie- und Logistikimmobilien rücken in den Fokus institutioneller Investoren.

00:00:31: Und warum der deutsche Investmentmarkt kein Markt der getriebenen Verkäufe ist?

00:00:38: Die Angebotspreise für Wohneigentum haben sich im August unterschiedlich entwickelt, die mittleren Schweizer AngebotsPreise für Einfamilienhäuser sind gegenüber dem Vormonat um einen Prozent gestiegen – entgegen der Tendenz der letzten Monate schweizweit!

00:00:55: Bei Eigentumswohnungen war nur eine geringe Erhöhung von Null, drei Prozent sichtbar.

00:01:01: Das Wohnungssegment setzt damit seinen moderaten Aufwärtstrend fort.

00:01:06: Das zeigt der IMO Scout-Vierundzwanzig Kaufindex – den IMO Scout Vierund zwanzig.

00:01:11: gemeinsam mit dem Zürcher Immobilienberatungsunternehmen IAZI erhebt Ein hedonischer Index, der die Angebotspreise monatlich und damit deutlich zeitnäher abbildet als viele andere Indizes – die erst mit mehrmonatiger Verzögerung vorliegen.

00:01:27: Für Profis taugt er damit als nützlicher Vorlaufindikator der Marktentwicklung.

00:01:33: Der Blick in die Regionen Bei den Einfamilienhäusern sind die Preiserwartungen v.a.

00:01:38: in der Zentralschweiz mit plus drei Komma sieben Prozent im Tessin mit plus zwei Komma sechs und im Mittelland mit plus zwei Komma drei Prozent deutlich gestiegen.

00:01:49: Auch in Zürich, der Ostschweiz und der Nordwestschweize rechnen die Anbieter mit höherer Zahlungsbereitschaft.

00:01:56: Einzig in der Genfaseeregion reduzieren sich die Werte um eins Komma Eins Prozent.

00:02:01: Beim Stockwerkeigentum zeigen sich gegenläufige Tendenzen – einer deutlichen Erhöhung in der Ost-Schweiz von Plus Eins Komma Acht Prozent stehen leichte Nachlässe unter anderem in der Zentral Schweiz und im Tessin gegenüber.

00:02:15: Und die Aussichten?

00:02:17: Der Druck auch die Preise dürfte hoch bleiben, solange das Wohnungsangebot nicht im gleichen Tempo wächst wie Bevölkerung, Haushaltszahl und Flächenbedarf.

00:02:26: «Der Spielraum für die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum ist in der Schweiz jedoch eng begrenzt», sagt Martin Weber – Managing Director Real Estate der SMG Swiss Marketplace Group.

00:02:38: Auf Siedlungsflächen entfallen nur rund acht Prozent der Landesfläche auf reine Wohnflächen weniger als drei Prozent Und die Schaffung neuen Baulands ist gerade in den Zentren mit hohen Hürden verbunden.

00:02:50: Umso wichtiger seien hochwertige Verdichtungen, Aufstockungen, Ersatzneubauten und die Umnutzung geeigneter Flächen – etwa leer stehender Bürogebäude.

00:03:00: Neue Wohnungen müssten dort entstehen wo Arbeitsplätze, Verkehrsanbindung und Nachfrage vorhanden sind.

00:03:06: Eine nachhaltige Entspannung setzt daher eine Bautätigkeit voraus, die sich an der langfristigen Nachfrage orientiert.

00:03:15: Industrie- und Logistikimmobilien, lange ein Nischensegment rücken zunehmend in den Fokus institutioneller Investoren.

00:03:24: In Europa und den USA zählen sie seit Jahren zu den wichtigsten Anlageklassen.

00:03:29: In der Schweiz entfällt auf das Segment gemäß einer aktuellen Studie von Wüstpartner bislang nur rund ein Prozent der institutionellen Portfolios.

00:03:39: Zum Vergleich – in Deutschland und Italien sind es fast zwanzig!

00:03:43: im Vereinigten Königreich über dreißig Prozent.

00:03:47: Das wachsende Interesse liegt nicht nur an den höheren Anfangsrenditen, während der Büromarkt mit den Folgen des Homeoffice ringt und Verkaufsflächen unter dem Onlinehandel leiden profitieren Industrie- und Logistik direkt von starken strukturellen Treibern – dem Wachstum des Onlinehandels, resilienteren Lieferketten, der Rückverlagerung industrieller Wertschöpfung.

00:04:14: Die verarbeitende Industrie stellt mit rund sixhundert, sechsundzwanzigtausend Vollzeitäquivalenten fast vierzehn Prozent der Gesamtbeschäftigung in der Schweiz.

00:04:23: In der Lagerei legte die Beschäftigung binnen zehn Jahren um rund fünfundzwantig Prozent zu.

00:04:29: Die Aktivitäten konzentrieren sich auf die Wirtschaftszentren Zürich, Basel, Genf und Bern sowie die Achse.

00:04:36: Züricherolten – das Angebot bleibt knapp!

00:04:40: Zwischen Mitte twenty-fünfundzwanzig und Anfang zweitausendzechsundzwannzig wurden Neubauprojekte für vier Komma vier Milliarden Franken bewilligt.

00:04:49: Fast vierzig Prozent des Bauvolumens außerhalb des Wohnbereichs.

00:04:54: Nominal liegen die Bewilligungen zwar rund elf Prozent über dem Vorcoronaniveau, Die Baupreise stiegen im gleichen Zeitraum aber um vierzehn Prozent.

00:05:03: Inflationsbereinigt ging die Bautätigkeit somit leicht zurück.

00:05:07: Die Angebotsziffer verharrt seit zehn Jahren zwischen µ und µ. Die Gewerbemieten stiegen im selben Zeitraum um zwölf, drei Prozent.

00:05:17: In Zürich und Genf übersteigen die Spitzenmieten für Logistikflächen dreihundert Franken pro Quadratmeter und Jahr – mit den höchsten Werte Europas!

00:05:27: Investments in Schweizer Industrie- und Logistikimmobilien erzielten von Jahrzehntzehn bis Zweitausendfünfundzwanzig eine durchschnittliche Netto-Cashflow Rendite von fünf Komma drei Prozent pro Jahr – deutlich mehr als die übrigen wichtigen Segmente, gestützt von stabilen Mieterträgen.

00:05:44: Börsenkotierte Gesellschaften erreichten sogar zehn Prozent in den USA und acht Komma acht Prozent in Europa allerdings mit deutlich höherer Volatilität.

00:05:53: Der Ausblick bleibt günstig!

00:05:55: Industrie wie Logistik dürfen laut den Autoren optimistisch in die Zukunft schauen, auch wenn Geopolitik, Energiepreise und gestörter Handelsströme dämpfen.

00:06:04: Und die Technologie prägt den künftigen Flächenbedarf – so das Fazit von Wüstpartner.

00:06:10: Unternehmen werden vermehrt spezialisierte, automatisierte und technisch leistungsfähige Gebäude nachfragen mit denen sie ihre Produktivität steigern können.

00:06:22: Die europäischen Spitzenmärkte zeigen sich zur Jahresmitte robust.

00:06:26: Das aktuelle Update der Studie DNA of Real Estate von Cushman und Wakefield dokumentiert ein anhaltend solides Mietpreiswachstum in Büro, Logistik- und Einzelhandel.

00:06:37: Die Spitzenmieten stiegen im zweiten Quartal um ¼ prozent gegenüber dem Vorquartal und um ¾ prozent im Jahresvergleich.

00:06:46: Gleichzeitig – erst mal seit zwei Jahren sind die Spitzenrenditen leicht gestiegen!

00:06:52: Für die Researcher signalisiert das ein Ende der flächendeckenden Rendite-Kompression.

00:06:57: Das Quartal war von geopolitischen Unsicherheiten und erhöhten Zinsen geprägt, die EZB-Zinz-Erhöhung im Juni setzte weiteren Kompressionserwartungen Grenzen.

00:07:08: Wir sehen keine Phase der breiten Renditekompression auf uns zukommen – unsere Einschätzung nach entscheidet zurzeit die individuelle Standort- und Essetselektion über die Performance", sagt Simon Yeshiro.

00:07:19: Head of Capital Markets und Investment Advisory Germany bei Cushman & Wakefield.

00:07:25: Preisabschläge sein möglich, aber nicht flächendeckend – nahezu vollständig vermietete hochwertige Core-CBD Assets bleiben attraktiv.

00:07:34: Sein Zwischenfazit?

00:07:35: Liquidität ist vorhanden!

00:07:37: Transaktionen stocken vielerorts trotzdem.

00:07:40: Angeführt wurde die Mietentwicklung vom Bürosektor mit den stärksten Quartalsanstiegen in den Bieneluxstaaten, Deutschland sowie UK und Irland Ausreißer nach oben, Rotterdam mit plus dreizehn Komma zwei Prozent auf dreihundertfünfundachtzig Euro pro Quadratmeter und Jahr.

00:07:57: Parallel meldeten sieben europäische Büromärkte Renditeausweitungen – so viele wie seit zwei Jahren nicht!

00:08:03: Die durchschnittliche Spitzenrendite für Büros stieg auf fünf Komma drei neun Prozent.

00:08:09: Die Widerstandsfähigsten Regionen bleiben Südeuropa sowie Zentral- und Osteuropaa die starkes Mietwachstum mit stabilen Renditen kombinieren.

00:08:17: Das Fazit der Autoren Investitionsentscheidungen werden zunehmend durch die Qualität einzelner Standorte und Objekte bestimmt.

00:08:25: Hochwertige Core-Immobilien in etablierten Toplagen bleiben die bevorzugte Wahl institutioneller Investoren.

00:08:34: Noch eine Nachricht aus dem Einzelhandel In Deutschland ist der Einzelhandelsvermietungsmarkt, gemäß JLL erstmals seit fünf Jahren unter der Marke von hunderttausend Quadratmetern pro Quartal geblieben.

00:08:51: Das Halbjahr ist das Schwächste der vergangenen Jahre.

00:08:54: Auffällig ist die Konzentration der Händler auf erstklassige Standorte, gut die Hälfte der Abschlüsse entfällt auf zehn Metropolen – allen voran Berlin!

00:09:04: Die Spitzenmieten bleiben stabil.

00:09:06: Teuerster Standort ist München mit dreihundertvierzig Euro pro Quadratmeter und Monat.

00:09:13: Das Beratungsunternehmen JLL hat das Transaktionsgeschehen auf dem deutschen Investmentmarkt der Vergangenen zweieinhalb Jahre analysiert Mit Blick auf die Motive der Verkäufer, auf Basis von knapp siebenundachtzig Milliarden Euro Transaktionsvolumen.

00:09:29: Das zentrale Ergebnis – dreiundsiebzig Prozent des Volumens von zwei-tausendvier bis Mitte zweitausendzechsundzwanzig entfielen auf freiwillige Veräußerungen.

00:09:39: Nur sieben und zwanzig Prozent der Verkäufe erfolgten unfreiwillig unter finanziellem Druck oder im Zuge einer Insolvenz.

00:09:46: Tendenz?

00:09:47: Der Anteil freiwilliger Verkäufen nimmt zu!

00:09:50: Der deutsche Markt ist damit trotz anhaltender Schwäche kein Markt der getriebenen Verkäufe, auch wenn das öffentliche Bild mitunter ein anderes suggeriert.

00:09:59: Die große Mehrheit der Verkäuer agiert strategisch und aus eigenem Antrieb – wenn auch vielfach mit eingetrübten Gewinnerwartungen oder realisierten Verlusten.

00:10:09: Innerhalb der freiwilligen Verkäuve dominiert mit forty-one Prozent die Erfüllung des Businessplans, etwa der planmäßige Abverkauf fertiggestellter Projektentwicklungen.

00:10:19: Knapp dreißig Prozent entfallen auf die Anpassung der Anlagestrategie rund ein Viertel auf individuelle Opportunitäten.

00:10:27: Elfprozent des Volumens gehen dagegen auf Druck durch Fremdkapitalgeber zurück, vor allem bei Refinanzierungen.

00:10:33: Allein im Büromarkt klafft in den letzten Jahren eine Refinanzierungslücke von vier Milliarden Euro – laut JLL-Prognose wird sie ab dem Jahr zwanzig geschlossen sein!

00:10:44: Auch Eigenkapitalgeben forcieren Verkäufe.

00:10:47: Das Mittelaufkommen offener Immobilien-Publikumsfonds ist seit Jahrzehntzwanzig negativ.

00:10:53: Einzelne Fonds haben die Anteilsrücknahme bereits ausgesetzt.

00:10:56: Weitere Verkäufe zur Liquiditätsgenerierung sind zu erwarten, wobei die Immobilie selbst in der Regel wehrthaltig sind.

00:11:04: Zehn Prozent des Volumens wurden durch Insolvenzen ausgelöst – geprägt von prominenten Fällen wie SIGNA, Gertsch Group und Development Partners.

00:11:13: Nach Essetklassen liegt der Anteil freiwilliger Verkäufen überall bei mindestens zwei Dritteln.

00:11:18: Logistik sticht mit fast neunzig Prozent hervor, im Living-Segment war der Anteil forcierte Verkäufe mit knapp dreißig Prozent am höchsten und Einzelhandelsimmobilien weisen – maßgeblich wegen des Signakonkurses – mit sechsundzwanzig Prozent den höchstem Insolvenzanteil auf.

00:11:34: Der Ausblick?

00:11:35: Für den weiteren Jahresverlauf um zwei tausend siebenund zwanzig erwartet JLL mehr forciete Verkäuer, viele davon allerdings in strukturierten Prozessen nicht unter Zeitdruck!

00:11:45: Und die Prognose?

00:11:46: Mit wieder einsetzendem Wirtschaftswachstum und den Investitionen aus dem Sondervermögen-Infrastruktur, sollten ab twenty-sevenundzwanzig die Transaktionsaktivitäten zunehmen – und der Anteil forcieter Verkäufe zurückgehen.

00:12:01: Zum Abschluss in die Zentralschweiz.

00:12:04: In Herzkirch zwischen Hallwillersee und Baldeggersee soll ein Quartier mit zweihundert fünfundsiebzig Wohnungen und Gewerbeflächen entstehen.

00:12:13: Die Fortimo Invest AG übernimmt das rund sixunddreißigtausend sechshundert Quadratmeter große Granador-Areal direkt beim Bahnhof Hitzkirch-Ermensee vom Sayano Family Office aus Zug.

00:12:26: Geplant sind rund zweihundertfünfundsiebzig Miet- und Stockwerkeinheiten sowie ergänzende Gewerbeflächen, realisiert in Etappen.

00:12:35: Der Gestaltungsplan wurde bereits im März genehmigt.

00:12:38: als nächster Schritt steht die Baueingabe an.

00:12:42: Mit dem Erwerb sichert sich die Fortuno Invest AG eine langfristige Entwicklungsmöglichkeit an einem gut erschlossenen Standort im Seetal, sagt Fortunos CEO Stefan Gabriel.

00:12:52: Attraktiv gelegen zwischen den Wirtschaftsräumen Luzern und Zug.

00:12:57: Das war der Schweizer Immobilienbrief zum Hören – Ausgabe fourhundert fünfundzwanzig.

00:13:03: Präsentiert von PSP Swiss Property.

00:13:06: Mehr News-, Analysen- und Hintergründe aus der Schweitzer Immobilianbranche finden Sie bei Galedia unter www.immobilienbusiness.ch.

00:13:15: Auf Wiederhören!

00:13:18: Der Immobilienbrief wurde mit KI aufbereitet und vertont.